地產是市場關注的焦點,也是近期影響大類資產走勢的核心。

 

目前市場最關注的就是居民停貸問題,但需要注意的是,停貸與棄房斷貸不同。居民停貸的核心原因是開發商無法及時交房,而購房者更多通過停貸作為要求政府和銀行協助解決問題的手段,核心目的在于保交付而非免除還款責任,如果能夠形成盡快交付的預期,停貸對于金融體系的影響預計相對有限。

 

雖然風險在金融體系內部可控,但對地產鏈條和開發商來說,預售資金監管進一步趨嚴,可能導致流動性繼續惡化。

 

盡管當下的影響有限,但停貸可能對金融系統形成潛在沖擊。從規模上來看,2020-2021年新增的按揭貸款規模約為6-7萬億,出險房企銷售額占比約為20%,存在潛在風險的貸款規模相對較大。政策需要盡快進行協調處理,來避免停貸進一步擴散。

 

停貸更為長遠的影響在于對居民購房意愿的沖擊,居民對于民營地產商的信任仍將持續下降,購房信心進一步惡化。對于大部分民營企業而言,經營性現金流的回暖難以兌現,而金融機構融資偏好很難在銷售下行階段出現實質性改善,流動性壓力仍將持續,對于地產企業信用仍將造成持續性的沖擊。

 

地產投資持續處于偏弱的狀態,6月同比增速接近-10%。銷售在上海等地疫情影響下降的情況下,出現了階段性的積壓需求釋放,但7月30城成交面積重新出現下降。新開工和土地購置仍然維持低位,銷售階段性改善并未對投資形成傳導。

 

整體來看,地產市場總體修復有限,政策寬松對于需求的拉動并不顯著。預計地產銷售3季度仍將持續偏弱,且傳導到投資相對滯后,對經濟的拖累仍然相對顯著。

 

金融市場也對地產疲弱的現狀、以及停貸可能引發的風險進行定價,地產鏈條大幅下跌,帶動A股風險偏好整體回落,而債券收益率小幅下行。待地產情緒穩定后,在宏觀流動性穩定的背景下,本身景氣度較好的先進制造板塊,仍然有望帶來超額收益。

 

6月,前期受疫情影響較為顯著的行業快速修復,例如汽車和專用設備,電氣機械和電子等行業景氣度持續偏高。國內制造業產業升級仍然在持續進行中,高技術行業同比增速達到8.7%,顯著高于整體水平。

 

 

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